Los pisos turísticos vuelven a reproducirse tras el Covid y ponen en jaque a los vecinos de los barrios emblemáticos

Ahora, con la plena recuperación del turismo extranjero, el fenómeno de las viviendas destinadas a uso turístico (VUT) ha irrumpido con la misma fuerza o más que antes del Covid. En la Comunidad Valenciana, hay ya más de 10.000 pisos destinados a ese fin respecto a 2019. Y eso sin computar los que operan de manera ilegal, que se cuentan por centenares. Lo mismo ocurre en Cataluña, donde los pisos vacacionales representan ya prácticamente la mitad de las plazas turísticas.

En muchas ciudades, los vecinos se sienten amenazados. Ven como los nuevos propietarios, fondos y particulares, solo acuden a comprar a sus barrios como inversión y el uso turístico se ha convertido ya en el principal destino. Es un negocio muy jugoso. La rentabilidad puede multiplicarse por cuatro respecto al alquiler tradicional. Compran las casas, las reforman y en apenas unos meses ya están facturando en plataformas como Airbnb o Booking.

Dependiendo del mes y de las plazas que ofrezca el apartamento se puede aspirar a ingresar varios centenares de euros por día. Según la plataforma insideAirbnb, que analiza por ciudad y barrio el impacto de las reservas a través de Airbnb, el promedio de tarifa por noche alcanza los 172 euros en el centro de Madrid (en la zona de Sol un tercio de las viviendas son para uso turístico), los 222 euros en la zona del Exaimple en Barcelona y los 150 euros en el casco antiguo de Málaga. En estas tres ciudades la oferta de pisos completos para turistas (la plataforma también admite reservas por habitación) llega a 14.793 en el caso de la capital, 10.262 en la ciudad condal y 4.633 en la capital andaluza. La oferta disponible de alquileres residenciales para estas ciudades es de 9.904, 6.699 y 1.069, según los datos de Idealista.

Según el INE, en febrero de este año había localizadas 305.136 viviendas de uso turístico en España, cifra menor a las 321.496 identificadas en agosto de 2020 (en verano la cifra aumenta por los pisos en costa), pero 20.000 más que un año antes (+16%) y una suma total de 90.000 plazas más respecto a febrero de 2022, más de 1,5 millones en total.

En la actualidad, la regulación de los alquileres vacacionales recae sobre comunidades y ayuntamientos. La recién aprobada ley de Vivienda se presentaba como una oportunidad para legislarlas a nivel estatal, pero ha acabado provocando lo contrario: medidas como la del límite de precios de los alquileres han servido de detonante para que muchos propietarios decidan colocar su vivienda en el mercado del arrendamiento de corta duración.

La Comunidad Valenciana tiene registrados legalmente más de 90.500 pisos turísticos. La costa de Alicante, con Torrevieja y Benidorm en cabeza (7.500), concentra gran parte de esas viviendas a las que se les da un uso terciario -la mitad de ellas gestionadas por sus titulares- y que prevén una ocupación de hasta el 90% este mes de agosto. Su proliferación no ha cesado en los últimos años. Desde 2019, el año anterior a la pandemia del Covid, se han incrementado en más de diez mil. Algo que se achaca a la rápida recuperación tras la caída de las pernoctaciones por la crisis sanitaria y a la constante regulación de pisos que operaban de forma ilegal -llegaron a ser la mitad de los existentes hace una década- a partir de las campañas institucionales llevadas a cabo.

Desde la patronal Aptur estiman entre el 10% -en localidades como Denia- y el 25%, dependiendo de las zonas, el porcentaje de alojamientos que operan al margen de una normativa autonómica o que les obliga, por ejemplo, a que sus anuncios en internet incluyan el número de registro -por lo que se multó a Airbnb con 30.000 euros- o a recopilar documentación de los viajeros para trasladarla a las autoridades. También prohíbe la cesión de habitaciones separadas en una misma vivienda. En 2022 se realizaron un centenar de requerimientos a plataformas, según datos de la Generalitat, aunque la mayoría acaban sin sanción si se corrigen las deficiencias.

De las tres capitales de provincia, Valencia es la que más apartamentos (5.400) contabiliza, según las cifras oficiales de Turismo. Allí, pese a reconocer la capacidad municipal de regular en esta materia, el TSJ tumbó a finales del año pasado parte del plan que el Ayuntamiento de la capital del Turia había puesto en marcha para poner coto a las viviendas turísticas ocasionales en el centro histórico. Se anuló la distancia de 150 metros entre edificios destinados a este fin, la obligación de que el propietario estuviera empadronado en ella y contará con permiso de los vecinos o el máximo de 60 días de alquiler al año para asegurar que el alquiler solo se producía cuando los dueños se marchaban de vacaciones. El anterior Gobierno local de Compromís y PSPV inició los trámites en mayo para modificar esa normativa e impedir directamente que en esta zona haya vivienda de alquiler turístico ocasional por parte de particulares. Una reforma que sigue en fase de exposición pública. La ordenanza anunciada para toda la ciudad no se llegó a sustanciar antes de las elecciones del 28M.

Antes del Covid, el centro de la capital valenciana ya se encontraba repleta de pisos turísticos. En la zona del mercado dos de cada diez viviendas estaban ya destinadas a ese fin y en La Seu el 12,7%, según el informe ReviTUR elaborado por la patronal turística Exceltur.

Desde la irrupción de los comunes de Ada Colau en el Ayuntamiento de Barcelona (2015-2023), el sector se ha sentido en el punto de mira, siendo señalados como el símbolo de todos los males de la sobrepresión turística, desde el alza de los precios del alquiler hasta las molestias por las juergas de los visitantes con poco respeto por el descanso vecinal. De hecho, la restrictiva regulación implantada en Barcelona ha hecho que desde 2015, el número de pisos dedicados a esta actividad se haya mantenido estable en el lindar de los 9.463 pisos (datos de 2023), un número estancado que contrasta con el del conjunto de Cataluña, donde en los últimos años el volumen se ha disparado hasta llegar a los 97.696 actuales. Representan unas 525.000 plazas, lo que representa un 46,43% del total de plazas turísticas. Aún así, en el Barrio Gótico o en el Eixample, una de cada diez viviendas está destinada a uso turístico, según el informe ReviTUR.

Con el viento de cola de la nueva legislación estatal de vivienda, el gobierno catalán quiere mostrarse como el alumno más aplicado en materia de vivienda: por un lado ya ha iniciado los trámites para declarar como 'zona tensionada' 140 municipios (donde vive el 80% de la población), y que serían susceptibles de aplicarse allí el tope rentas de alquiler. Por otro, ha anunciado su pretensión de regular los alquileres de temporada para poder limitar también rentas en esta modalidad, a la vez que anunciaba la regulación antes citada para los apartamentos turísticos.

En este último capítulo, no se han dado detalles de en qué sentido se quiere regular, pero se da por descontado, al menos así lo hace el sector, que será en clave restrictiva. No obstante, nadie puede concebir que se llegue a medidas tan extremas como la de revertir licencias en las llamadas zonas tensionadas, tal y como los comunes han planteado en una proposición de ley que aún debe debatirse en el Parlament. El pasado 13 de julio concluyó el plazo para presentar enmiendas a la totalidad, y aún no hay calendario para avanzar en el debate. «Es una línea roja. Dinamita la seguridad jurídica», denuncian portavoces del sector consultados por este diario, que temen que aunque la iniciativa de los comunes no salga adelante, el Parlament, en este caso bajo el impulso del ejecutivo de ERC, plantee sacar adelante una normativa que ya dan por descontada que será como mínimo de contención.

En este sentido, el presidente de Federatur (Federación Catalana de Apartamentos Turísticos), apuntaba hace pocos días que una eventual regulación restrictiva provocaría pérdidas cuantiosas en un sector que factura 1.216 millones además del número de trabajadores que se «iría a la calle». «Crearíamos un precedente muy malo y una reconversión sectorial mucho más fuerte que la de la Nissan», señaló.

Por su parte, la vicepresidenta de la entidad, Esther Torrent, negó las acusaciones de que los apartamentos turísticos son los responsables del encarecimiento de los alquileres, que «suben en todas partes», también en sitios donde hace años que hay moratorias de apartamentos turísticos o municipios que nos son turísticos, como Lérida u Olot, citó. «La gran mayoría de la oferta está en manos de propietarios individuales, un 86,66%, que explotan la vivienda de manera individual o profesionalizada», se puntualiza en Federatur, que cifra en un 13,34% el total de propietarios que dispone de más de una vivienda de uso turístico, por lo que «no se trata de grandes tenedores, ni tienen capacidad real de ejercer un efecto especulativo sobre el precio o la oferta de la vivienda habitual».

Andalucía es la comunidad autónoma con más pisos turísticos de España y su Gobierno, previsiblemente, aprobará en otoño una normativa para regularlos. Entre las principales novedades se encontrará la obligación de instalar medidores de ruido en los salones de las viviendas destinadas a tal fin y el límite máximo de explotación de dos inmuebles para particulares. Quienes deseen contar con más viviendas deberán darse de alta como empresas gestoras de viviendas con fines turísticos.

En el borrador del decreto, que ya se ha sometido a información pública, se contempla otorgar competencias a los ayuntamientos para que establezcan limitaciones en función del interés general. Una decisión que se ha acogido con buen agrado por parte del sector turístico, al considerar que la comunidad es muy diversa y heterogénea y, por tanto, hay diferentes casuísticas entre sus ocho provincias.

La distribución de las viviendas turísticas es muy irregular en esta comunidad y el caso más llamativo es el del centro de Málaga, donde los turistas alojados en estas viviendas superan a los residentes. Hay unos 4.800 inmuebles destinados a estos fines, frente a los 4.260 vecinos censados, según indicó el decano de la Abogacía de Málaga, Salvador González, en unas jornadas. En Sevilla capital, la sobrepoblación de pisos turísticos afecta, sobre todo, a tres zonas céntricas: la Alfalfa, Santa Cruz y el Arenal. En estos barrios, los alojamientos de este tipo copan una de cada cuatro viviendas, según un estudio realizado por la Universidad de Málaga. El alcalde de Sevilla, José Luis Sanz, quiere limitar los alojamientos turísticos para evitar la despoblación del centro histórico y «la desertización de la ciudad».

Las islas Canarias implosionan con su vivienda vacacional, en un boom que ha llevado a las islas a un crecimiento imparable. En el último año se abrieron una media de 10 pisos vacacionales en las islas al día, hasta un total de 3.883 en 2022. La tendencia sigue al alza, con Canarias a la cabeza de un boom que ya cuenta con 42.651 alojamientos en las islas, de los 306.136 que tiene España en su conjunto.

En junio de 2023, Canarias ya contaba con más pisos vacacionales que Cataluña, a pesar de tener tres millones de viviendas menos. Canarias apenas supone un 4% de la bolsa de vivienda española, sin embargo, despunta con un 14% del total de la vivienda vacacional. Con 2,2 millones de habitantes, el archipiélago iguala a la comunidad catalana, con tres veces más población (7,5 millones).

En una comunidad con una gran carencia de vivienda protegida y en la que el metro cuadrado sigue subiendo, hasta un 12% en el pasado mes de mayo, adquirir una casa en las islas se ha convertido en un reto. En lo relativo al alquiler, el último informe de Fotocasa advierte que arrendar una casa en el archipiélago es un 85,9% más caro que hace 10 años, mientras los sueldos en esta última década apenas han subido un 6%.

No es un problema nuevo, según datos extraídos del estudio 'Relación de salarios y el alquiler de vivienda' realizado conjuntamente por Fotocasa e InfoJobs, en 2022 los salarios cayeron en Canarias un 5,1% a la vez que el precio de la vivienda en alquiler experimentó su octava subida en nueve años, con un incremento del 16,9%.

En Tenerife, ya hace meses que diferentes colectivos claman por una solución para esta problemática, y recorrieron las calles de los principales núcleos turísticos pidiendo legislación, una ecotasa turística y una moratoria. Recientemente se le han sumado colectivos y vecinos de Gran Canaria, concretamente del barrio capitalino de Guanarteme, que han llenado las calles para poner freno a la especulación a la que les ha llevado la vivienda vacacional. Les está expulsando del barrio, y así lo ha denunciado la plataforma vecinal 'Guanarteme se Mueve'. Centenares de vecinos coinciden con esta reclamación, y así lo demostraron en las calles con pancartas bajo el mensaje 'Salvar Guanarteme' porque, como alegan, esta situación de sobreocupación turística «les asfixia».