La Justicia europea da vía libre a los Estados para que limiten las comisiones que aplican las inmobiliarias

El Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha avalado la legalidad de que los Estados miembro fijen topes por ley a las comisiones que cobran las agencias inmobiliarias por la gestión de ventas y alquileres de vivienda. Es más, la justicia comunitaria ha justificado el fallo aduciendo que la limitación de unas comisiones que, lógicamente, en muchos casos acaban repercutiendo en los precios de adquisición y arrendamiento, «parece apta para promover la accesibilidad a viviendas adecuadas a precios asequibles», se lee en el texto. La sentencia adquiere especial relevancia en España, cuyo mercado inmobiliario atraviesa una acuciante crisis de oferta. Hoy mismo, el Consejo General del Notariado ha dado a conocer que en 2024 los precios escalaron hasta los 1.753 euros por metro cuadrado, un encarecimiento del 6,9% en apenas un año.

El fallo del TJUE llega en respuesta a una cuestión prejudicial elevada por el Tribunal Constitucional esloveno a cuenta de una ley que en dicho país limita la comisión que se puede aplicar por adquisiciones y ventas al 4% del precio contractual. En el caso de los alquileres, el límite está fijado en el 4% de la cantidad resultante de multiplicar el importe de la renta mensual por el número de meses durante los cuales se arrienda el inmueble.

Noticia Relacionada

Cataluña duplicará la tasa turística y Barcelona podrá cobrar hasta 15 euros por noche

àlex gubern

El tribunal europeo ha avalado la medida -sigue el texto de la sentencia- porque no es discriminatoria, pues se aplica con independencia del domicilio social de la sociedad inmobiliaria interesada. A su vez, la considera «justificada» porque «facilita la accesibilidad a viviendas a precios asequibles», se lee en el fallo, que pone especial énfasis en el beneficio potencial a colectivos vulnerables como jóvenes, estudiantes y personas de edad avanzada. A su vez, el TJUE ha considerado que la ley eslovena puede contribuir a la protección de los consumidores, ofreciendo mayor transparencia en los precios e impidiendo que se apliquen tarifas excesivas.

A partir de ahí, y el matiz es importante, la justicia europea ha dejado en manos del Tribunal Constitucional esloveno la comprobación de si la limitación impuesta era «necesaria» en el sentido de que «no se puede sustituir por otras medidas menos restrictivas que permitan obtener el mismo resultado». Como deberes, el TJUE ha encargado al Constitucional esloveno que examine si el legislador de ese país habría podido instaurar una medida dirigida específicamente a los consumidores vulnerables en lugar de un tope general «y si la remuneración por los servicios de intermediación inmobiliaria permite a las sociedades que los prestan cubrir sus gastos y obtener un beneficio razonable», concluye el texto.

El caso afecta a España, como todo lo que decide el TJUE, cuanto menos porque limita la capacidad del Gobierno de establecer límites a las comisiones en el futuro, pues por el momento no están contemplados en nuestra legislación.

La última modificación que trajo la Ley de la Vivienda, aprobada en 2022, mantiene el libre albedrío de las inmobiliarias para establecer comisiones en las operaciones de compraventa. En lo que refiere a este extremo, la única reforma introducida ese año llegó por el flanco de los alquileres, al establecer que dichas comisiones solo podían ser abonadas por el arrendador y nunca por el arrendatario. De hecho, en este momento el Ministerio de Consumo está investigando a varias empresas del sector que según el ministerio que dirige Pablo Bustinduy -de la parte de Sumar del Gobierno- habrían obligado a los inquilinos a pagar esos extras, entre otras prácticas supuestamente contrarias a la ley.